基础设施等有形资产：利好持续

有形资产

自国际货币基金组织（IMF）开始计算全球GDP以来，2021年是全球经济增长最快的一年（5.9%）。在这一年里，房地产和基础设施为投资者带来了丰厚回报。

展望2022年，宏观经济形势将可能推动回报表现向更健康的方向发展。就这两种资产类别而言，GDP增长和通胀是回报率的关键驱动因素（见图1）。IMF预计今年全球GDP将增长4.9%，通胀率上升至3.8%，这两个关键变量很可能继续成为房地产与基础设施两类资产的推动力。

具体情况很大程度上取决于长期收益率曲线的走势。在美联储牵头下，各发达国家央行今年有望收紧货币政策。

2021年末最引人注目的其中一个动态是，通胀上升，央行言论更加鹰派，市场对未来政策利率预期走高的同时，10年期美国国债收益率在2021年下半年却无反应。

一个关键原因可能在于，市场参与者们认为政策利率的最终峰值并无太大变动，或者受金融市场波动影响，美联储将被迫扭转中期内的任何加息举措。此观点是否会延续至2022年仍是未知数，但近年来中性政策利率已下滑至超低点。简而言之，2022年长期政府债券收益率恐怕上升空间不大，尤其在如我们所预测的通胀率在年中前后达到峰值的情况下。

房地产：主要指标均良性健康

房地产债务和资本市场保持良性健康，我们继续看到该行业有强劲的资本流入和交易反弹，投资者希望以更高的杠杆率拉动回报，增加在基本面健康的领域方面的开发投资，以及投资不太传统的资产类别，包括重运营地产。

就房地产而言，尽管近年资本化率（零售业除外）有所下降，净收益率也处于历史低点，但在许多情况下，与债券收益率的利差有所扩大，处于史上较高点。

总体而言，房地产基本面依然健康，继续受到强劲利好因素和稳健现金流的支持，尤其是在工业、租赁住房和特殊用途房地产领域。

甚至在写字楼领域，领先的需求指标也预示了未来12个月势头稳固，写字楼估值有一定的上行潜力。但是，鉴于投资者对环境、社会和治理（ESG）的考量日益加深，并将注意力逐渐转向低碳运营建筑和科技友好型装修，未来关注焦点将更可能在高端写字楼资产。另一方面，基于使用者转向混合办公模式，并实施策略以吸引员工每周至少有部分时间返回办公室办公，他们将关注更高质量的办公空间。

这种观点当然也有风险。如果奥密克戎病毒的传播形势比当前数据预见的更为严峻，那么2022年全球增长可能弱于当前预测。在此情况下，房地产回报前景恐怕达不到本文预测的水平。

另一大风险在于，如果通胀预期迅速上升，美联储上调政策利率的速度快于预期，10年期美国国债收益率将骤升。我们暂未发现这种迹象，而且各国央行正在采取行动以抑制通胀，这增强了我们对通胀预期保持在正常水平的信心。但是，如果这一假设成真，它可能会对2022年的估值和回报不利。

我们的优先投资行业仍然集中在新经济领域，包括工业、租赁住房、高品质写字楼与特殊用途房地产（如移动房屋和自助仓储）。这些领域都受到强增长前景和低资本支出需求的支撑。新冠疫情在多个方面加速了疫前环境中所预期的转变，如转向在线消费和远程办公。

基础设施：在危机中展现韧性

在新冠疫情期间，基础设施的表现充分印证了其韧性，仅经历了一个季度的负回报（2021年第一季度），此后的年化平均回报率达到了16.5%。

在2021年，交易活动也在回升，如图3所示，交易量回升至接近先前峰值水平。

通胀走高很可能对风险回报较低的基础设施资产特别有利，因为对许多这类资产来说，回报和通胀之间的关联相比风险回报较高的资产更紧密。

虽然很难按行业一概而论，但公用事业（如发电以及电力和天然气输配网络）在2022年应该会延续稳定的发展。近年来，数字基础设施越来越受欢迎，新冠疫情又将该领域的需求水平提前了数年，也更向投资者证实了此类资产对日常生活的重要性。

相对而言，运输业的前景较不确定，各子领域差异较大。疫情期间的公路运输量与经济活动密切挂钩。因此，如果今年的GDP增长如IMF预期一般强劲，对收费公路运输量而言，会是一个好年头。事实证明，空运对新冠病毒感染率和相应的旅行限令的变化非常敏感。如果奥密克戎疫情比当前预期更严峻，2022年的旅行行业增长恐将遭受负面冲击。但2021年数据显示，随着旅行限令取消，消费者愿意承担疫情期间出行的风险，航空客运量飞速复苏。例如，2021年8月，美国的客运里程达到585亿英里，比年初高出132%，比2020年8月高出202%。

港口运量又有不同。疫情期间货物支出激增，但其后由于产能限制和2021年经济重启（以及相关支出从商品转向服务）对港口运输活动造成压力，运量增势回落。鉴于2022年GDP增长预期强劲，这种局面应该不会延续太久。我们认为运量有望在年中前后再次回升。

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