日本大和房屋工业株式会社的发展战略

日本大和房屋工业株式会社（Daiwa House）（以下简称“大和房屋”）成立于1955年，总部设在大阪，是日本最大的住宅建筑商，也是一家大型房地产开发商、货运物流中心运营商，业务涉及住宅、商场、酒店、工厂等的建造和开发。大和房屋已经连续11年上榜《财富》世界500强，在2020年《财富》世界500强中排名第311名。

一、大和房屋介绍

（一）概况

大和房屋有60多年的房屋建筑经验积累，已形成了从住宅的研究开发、建设、销售到建成住宅的维护、运营管理、改造、再生、活用的完整体系。大和房屋集团员工人数有47133名，在全球设有360家下属企业，国内116家，海外194家。

大和房屋的主要业务涉及住宅领域、商务领域和生活相关领域。

1.住宅领域：包括住房建设、租赁住宅管理、公寓管理、翻新业务。

2.商务领域：包括太阳能、风力、水力发电站；医疗、看护、福利机构；投币停车场；店铺；物流设施业务。

3.生活相关领域：包括度假酒店、高尔夫球场；城市酒店；健身俱乐部；家居建材用品中心；养老院业务。

2019年，大和房屋实现营业收入3811亿日元。其中，独立住宅收入占4%，房屋租赁收入占23%，公寓收入占4%，二手房交易收入占4%，商业配套设施收入占33%，物流和企业设施收入占28%，其他收入占4%。

图1 ｜大和房屋2019年营业收入示意图

（二）代表性项目

大和房屋作为日本建筑行业的龙头企业以及日本装配式住宅的发明创造先驱，它所参与的建筑项目成千上万，以下列举一些代表性项目。

1978年

日本诺托皇家酒店

1986年

上海虹桥别墅

1988年

大连民航大厦

2013年

大阪零能耗生态联排房

2015年

冲绳县X塔公寓大厦

2016年

日本和歌山县太阳能发电站

2017年

东京iias大型购物中心

2020年

千叶县龙山市物流配送基地

图 ｜ 美国沃尔瑟姆市库珀街公寓

图 ｜ 千叶县龙山市物流配送基地

图 ｜ 日本诺托皇家酒店

图 ｜ 日本单户住宅建筑

分享小故事（大阪零能耗生态联排房）：

是日本首个零能耗住宅，位于大阪府堺市全北新区，房屋占地面积16832.44m²，屋顶设有太阳能光伏电池，房屋具有安心舒适、可持续性和环保性的特点。房屋的设计，可实现低碳生活，同时也可以解决日本大地震导致的电力不足等问题。

二、发展历程与发展经验

（一）大和房屋的经营理念和愿景。

1、经营理念

提倡共创共生，通过经营事业与社会共生、提供产品和服务与人共生，并以诚信面向社会大众。

2、愿景

大和房屋将继续灵活适应社会变化并解决社会问题，继续扩大业务范围，以追求经济的持续增长，为个人、社区和大众的生活创造价值。

（二）发展历程

1．1950-1967年：公司以钢结构建筑起步

1950年，第二次世界大战后日本住房短缺，为解决这个问题，石桥信夫萌生了建造钢管结构房屋的想法，5年之后他创建了大和房屋工业株式会社。1956年他们在工厂制成房屋骨架和墙体，然后在现场用金属配件进行连接和组装，组成了第一栋钢管结构建筑，并取得日本轻钢建筑协会的认定。

1959年的一天，石桥信夫在听到孩子们抱怨没地方写作业时，受到启发，产生了建造小房子的想法。紧接着，他利用轻钢结构建造了儿童学习用装配式房屋，这种房屋得到市场好评，产品很畅销。装配式房屋的建造，解决了由于出生率上升，引起的住房空间短缺的问题。

20世纪60年代，日本经济实现迅猛复苏，国民经济高速增长，人们开始追求高质量的住房。基于市场的需求，大和房屋不断开发不同样式的单栋工业化商品住宅，及租赁用集合型工业化商品住宅。大和房屋逐渐发展成为工业化建筑的先驱，同时也改变了日本建造业的现状。

2．1968-1988年：面向市场，多元化发展

1968年，日本成为世界经济第二号大国，人们逐渐开始寻求“舒适的生活”。大和房屋在20世纪70年代开始涉足大型商厦、办公楼、饭店及大型“钢管壳体”建筑的开发建设。并着眼于欧美常见的住宿型度假胜地，建造度假酒店和别墅，开发了度假设施，如高尔夫球场。

1975年，为庆祝公司成立20周年，大和推出独立住宅项目，整体提高了房屋的设计和质量水平。

1976年部署土地利用系统，对闲置的土地进行开发，全面发展房屋零售和批发业务。

1979年在各分支机构建立房地产信息中心，以开发二手房分销市场。

总体来看，在20世纪80年代之前，大和房屋专门从事住房综合性业务。20世纪80年代之后，大和开始向家居性业务发展。

3．1989-1999年：提高房屋质量，同时为人口老龄化做准备

20世纪90年代，日本住宅的需要已从量变到质变，在建筑行业中，大和集团相继获得ISO9001、ISO9002质量体系认证。并制定《环境自愿行动计划》，在东京和大阪新办公楼引进最先进的环境管理系统，通过管理的实施预设建筑寿命为100年。

大和房屋重视住宅的个性化和多样化设计，根据不同年龄段、不同职业、不同收入的家庭提供不同类型的住宅。大和为了给老年人提供安全的住房环境，在1989年建立银铃老年研究中心，致力于通过市场调查，来分析医疗设备和护理存在的相关问题。将施工建设与设施管理联系起来，以此进行业务扩展。

4．2000-2009年：互联网时代的诞生，以及应对全球变暖和自然灾害的阶段

随着互联网的发展，国际业务往来越来越频繁，2003年大和房屋开发大型物流设施，提供一站式服务，涵盖从选址、购买、准备场地到物流设施的设计和建造。大和房屋成为日本物流系统不可或缺的一部分，它为工业基础设施和公众的生活水平做出了巨大的贡献。

21世纪开始，全球气候受到广泛关注，大和房屋认识到环境问题的重要性。为了帮助解决全球环境问题，2007年开始进入可再生能源领域，例如太阳能和风能发电，以此来扩大自己的业务范围。

5.2010至今：房地产投资方式多元化

2011-2017年间，投资美国加利福尼亚州、德克萨斯州、伊利诺伊州的房地产事业。2012年投资越南的隆德工业园区、印度尼西亚工业园区等。同年大和房地产投资信托公司在房地产投资信托市场上市。2015年开始进军水力发电业务，之后在悉尼、越南、神奈川县开展房地产、酒店、医院业务。其宽泛的投资范围，以及高低有别的风险和收益水平，正重新引起投资者的兴趣。

（三）发展经验

1．发展自己的特色业务-钢结构建筑

石桥先生根据当时的社会现状，创业初期就把研究开发轻型钢结构作为主攻方向，于1956年建了第一栋钢管结构建筑。1959年在日本房屋建筑严重不足的情况下，为了满足需求，提高建设速度，进一步研发了工业预制房，推进钢管结构建筑大型化进程。

到了20世纪70年代开始涉足大型商厦、办公楼、饭店等大型钢管结构的开发设计。同时还加大了新技术和产品的开发力度，以轻钢型建筑产品为主，逐渐适应市场的变化。

2．提升产品质量，打造自己的品牌

为了创立品牌，保证建造房屋的质量，大和坚持执行日本政府颁发的，日本住宅性能评价制度和住宅部部件认证制度，在当时这两项制度是非强制性的制度。大和还建立了自己的实验室和研究所，对建筑材料和部件进行抗拉、抗压、抗剪等试验，还对房屋的整体结构进行抗震、抗风和耐久性进行试验，研制并建造出高性能的建筑。为了适应现代化市场的需求，还加入了节能、环保、适龄、舒适等条件进行研究和试验。从大和房屋的发展历程可以看到，它在1995年相继获得ISO9001、ISO9002的质量认证，2001年获得ISO14001环境认证，大大增强了大和房屋的声誉和管理水平。

技术是企业的生存之本，大和房屋十分重视技术的研究和应用。1962年大和房屋在Sakai工厂建立了一个联合职业技术培训中心，培训中心的建立，有效的完善了技术人员的培训系统。并在1963年制定了员工培训手册，有效的加强公司的管理和提升公司的经济效益。1980年，他们建立了中央研究实验室，开始了如何与自然环境和谐相处这一中心主题的研究，致力于走可持续发展道路。2008年开始制定培训课程，以培养下一代高级管理人员。大和房屋对技术的投入使用让它的产品和服务受到人们的青睐，同时促进了自己的业务发展。

3．以建筑为起点全方位发展

公司初期是建造轻钢结构小屋，简单且廉价，房屋建好后通水通电即可。20世纪60年代以后，基于市场的需求，大和不断开发不同样式的单栋工业化商品住宅，及租赁用集合型工业化商品住宅，将简易房改造成高档住宅。20世纪70年代，相继开展度假业务、房地产开发业务、公寓住宅业务等。到了20世纪80年代，相继开展家居中心业务、物流业务等。先做强自己的特色业务，再结合自己的发展布局进行业务拓展，逐步占领市场。

4．人性化的建筑理念

随着时代的变化，大和房屋的建筑设想一直在适应社会的需求，住宅从外观设计到内部装修都在追求简便、舒适、实用，为住户提供舒适的居住空间和环境。在墙体材料及内饰材料上主张高档化，家庭设备自动化、电子化、进而发展到智能化。随着老龄化的开始，住宅建造及装修多为老人和病残者着想，这种住宅自动化程度让老人生活更便利。

5. 积极拓展海外事业

1961年，大和开始拓展海外事业，在新加坡成立合资公司，建立工厂，从事住房、学校建设业务。随后相继在泰国、巴西、中国、美国、澳大利亚等国家开展业务。

大和集团在中国的主要业务是：房地产开发、管理；工业化住宅建材的生产销售；服务式公寓；酒店；服务外包等业务。大和房屋在中国有很多的业务和交流，比如：20世纪80年代，大和房屋正式进入中国市场，在北京、上海、天津、大连等地采用全进口的方式建设了5个住宅小区项目。

2000年以后，大和房屋以江苏为主要市场，先后在苏州、无锡、常州、南通等地开发了全精装住宅小区，并为此成立配套的物业公司，由大和独立运营维护，通过这项举动不仅提高了客户对房子的评价，而且对二手房房价的提升起到了促进作用。

2006年，大和房屋联合同济大学、中国建筑科学研究院等科研院校共同研发并推出了适合中国人民居住习惯的装配式建筑。

2013年，大和房屋工业株式会社与浙江宝业房地产集团有限公司在浙江绍兴合营设立工业化建筑制造工厂，工厂年生产能力达到10万平方。

2016年、2017年相继在苏州大学和清华大学进行讲座，通过介绍大和的历史和建筑理念，现代住宅设计以及全球的业务情况，充分展示了大和房屋的先进技术和丰富的经验。

2019年3月，大和技术部主任山下辰也等专家代表一行来到佛山市万科企业有限公司考察交流，学习万科工业化建造技术体系。

三、启示

（一）适应市场需求，开发适宜的产品。

住房适合不同群体的居住，有利于拓展业务范围。

（二）加强科学技术的研发。

加强抗震、抗台风、智能等是日本住宅性能的需求。住房建筑可以结合自己的国情，进行科学技术的研究。

（三）注重房屋的“评价制度”和“认证制度”。

坚持质量认证，建立质量保证体系。

（四）重视社会责任。

走可持续发展道路，发展低碳经济有利于社会的发展。